Bloomberg Línea — Oferta, demanda e crédito: entre os três pilares que sustentam o mercado imobiliário, o último é o que tem sofrido maior pressão.
Enquanto a oferta de imóveis e a demanda das famílias mantêm trajetória de alta a despeito dos juros de dois dígitos, o financiamento imobiliário enfrenta maior escassez e competição por funding, o que exige novas fontes de financiamento, especialmente no mercado de capitais.
O desafio não é novo: a dependência dos recursos da caderneta de poupança — base do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) — tem perdido força após quatro anos consecutivos de saques líquidos.
Mas, de lá para cá, o mercado tem feito a “lição de casa”, na avaliação de Sandro Gamba, ex-CEO da Gafisa e presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
A prova, segundo o executivo, é que hoje 40% do funding já vem do mercado de capitais, segundo a Abecip, superando os 30% da poupança e os 28% do FGTS – este último dedicado exclusivamente ao programa habitacional Minha Casa Minha Vida.
Leia mais: Loft terá salto em crédito imobiliário com digitalização junto da Caixa, diz CEO
“No ado, falava-se que o mercado imobiliário era do tamanho da poupança. Não é mais: o mercado cresceu mesmo com saída de recursos da caderneta”, afirmou Gamba em durante o Construsummit na quinta-feira (5).
Apesar da redução da poupança, o volume financiado no mercado em 2024 atingiu R$ 186,7 bilhões, segundo a Abecip – o montante exclui os recursos vindos via FGTS do cálculo.
O saldo foi o segundo maior já registrado, e, na visão do executivo, reforça a resiliência do setor, que contou com a entrada de novas fontes de financiamento imobiliário.
O maior ponto de atenção é o custo desse novo financiamento. Historicamente, o crédito imobiliário operava com custo cerca de 1,5 ponto percentual abaixo da taxa de juro de mercado, sustentado pela poupança. Nos Estados Unidos, o funding imobiliário opera acima da taxa de mercado nas estimativas da Abecip.
Com a redução do SBPE na composição do mix, o funding a a se aproximar do custo Selic. É um modelo que o Brasil, por ora, ainda não consegue replicar plenamente na avaliação de Gamba, devido à menor penetração do crédito imobiliário no PIB – equivalente a 10%, ante 25% no Chile e 50% nos EUA.
Leia mais: Moradia ‘senior living’ cresce no Brasil e expõe desafios de atender idosos
Com esse novo cenário, Gamba disse prever uma segmentação ainda maior do uso dos recursos da poupança, que deve se concentrar em operações de longo prazo e maior volatilidade, como o financiamento à pessoa física.
Já as operações de ciclo curto, destinadas às construtoras, devem ser cada vez mais financiadas pelo mercado de capitais, o que aumenta a correlação entre crédito imobiliário e taxa Selic.
Essa perspectiva foi corroborada por Roberto Ceratto, diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal – maior player do setor imobiliário, com uma carteira de cerca de R$ 850 bilhões em financiamento. “O direcionamento é para privilegiar a pessoa física”, afirmou Ceratto em mesmo .
O segmento de pessoa física ficou com R$ 136 bilhões dos R$ 186 bilhões financiados pelo SBPE no último ano – os outros R$ 50 bilhões financiaram a incorporação.
A expectativa é que o montante da poupança destinado às construtoras diminua neste ano com o mercado de capitais crescendo sua fatia no bolo do funding. E que, em ambos os casos, os juros tenham um impacto negativo.
“O setor está em um momento muito adequado, com inadimplência baixa e bons volumes operacionais. Mas neste ano, o crédito deve recuar, tanto pelo redirecionamento do funding quanto pela alta de juros”, concluiu.
A expectativa é que os efeitos do ciclo de alta da Selic no segundo semestre de 2023 comecem a se refletir apenas neste ano nas estatísticas do setor.
Leia também
Brookfield vai às compras e mira hotéis: ‘cheque tem que ser grande’, diz presidente
